小規模企業共済シミュレーター
年間節税・受取理由別給付・一般貸付利息を比較。
住宅
住宅ローン減税シミュレーター
2026年改正に対応。所得税・住民税の節税額と適用条件を確認。
ブラウザ内処理・データ送信なし
金額の入力単位：万円（税額は円）
1住宅と入居年
マンションは専有部分の内法面積。販売図面の壁芯面積と異なることがあります。
給与の額面年収・事業の売上ではありません。所得控除を引く前の合計所得金額です。
入居年12月31日時点で19歳未満の扶養親族がいる、または配偶者がいて本人か配偶者が40歳未満。2026年以降入居の50㎡未満は通常枠になります。
2本人分の借入と返済
ペアローンは本人分のみ。連帯債務は本人が負担する部分を入力します。
建物・土地の本人持分から補助金等と住宅取得等資金の非課税贈与額を差し引いた額。
毎月1回返済するモデル。例：7月が初回返済なら12月まで6回。
事務所・店舗併用の場合に指定。50%以上が必要で、90%以上は全体を居住用として計算。
元利均等・毎月返済・金利一定で年末残高を予測します。金融機関の年末残高証明書と異なる場合があります。借換え・繰上返済・ボーナス返済・増改築は対象外です。
3所得税・住民税の控除余力
給与所得控除後の給与所得と、ほかの所得の合計を確認します。源泉徴収票の「支払金額」は合計所得金額ではありません。「源泉徴収税額」は通常付加税を含むため、下の所得税額にそのまま入れないでください。
控除率は働き方で変わりません。年収だけから税額を推測せず、書類の税額・所得を使います。
復興特別所得税・防衛特別所得税を除き、住宅ローン控除に使える所得税額。ほかの税額控除がある場合は適用順序も含め個別に確認してください。
住民税側の上限算定用。合計所得金額や住民税の課税所得とは別の値です。分離課税等がある場合は自治体に確認してください。
翌年度の市区町村民税・都道府県民税の所得割。調整控除等を反映し、他の控除との競合分を除いた利用可能額。均等割・森林環境税は含めません。
入力した所得・税額が控除期間中ずっと続くと仮定します。育休・退職・事業所得の変動や、ほかの控除との併用で実額は変わります。未消化額の翌年繰越はありません。
床面積・建築時期などの追加条件
現在の入力では追加の建築時期条件の確認欄はありません。下の共通条件をご確認ください。
試算前の適用条件確認
取得・工事完了から6か月以内の入居、年末までの居住、対象金融機関等からの適格な借入、親族等からの取得でないこと、譲渡所得の3,000万円特別控除等との併用制限を確認してください。中古は耐震基準、買取再販は売主・改修・築年数等の法定要件も必要です。
試算に必要な条件を確認してください
- 上の適用条件を確認し、確認欄にチェックしてください。
制度の決まりを公式資料で確認
確認日：2026年11月5日。以下は成立済みの2026年度改正を反映。契約時・入居時には公式ページの更新も確認してください。
2026〜2030年入居：借入限度額と控除期間
全区分の控除率は年末残高等の0.7%。金額は万円で「通常 / 子育て世帯等の上乗せ」です。上乗せは50㎡以上の場合に限ります。
| 住宅区分 | 性能 | 借入限度額（万円） | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 新築・買取再販 | 長期優良・低炭素 | 4,500 / 5,000 | 13 |
| 新築・買取再販 | ZEH水準 | 3,500 / 4,500 | 13 |
| 新築（2026・2027年入居） | 省エネ基準適合 | 2,000 / 3,000 | 13 |
| 買取再販 | 省エネ基準適合 | 2,000 / 3,000 | 13 |
| 中古 | 長期優良・低炭素・ZEH水準 | 3,500 / 4,500 | 13 |
| 中古 | 省エネ基準適合 | 2,000 / 3,000 | 13 |
| 中古・買取再販 | その他 | 2,000 / 2,000 | 10 |
新築の「その他」は原則対象外。2023年末までの建築確認、または2024年6月30日までの建築なら2,000万円・10年の経過措置があります。新築の省エネ基準適合住宅は2028年以降の扱いに注意してください（下記）。
何年からどう変わった？ 改正の時系列
- 2022
- 2022〜2023年入居は控除率0.7%。新築・買取再販の限度額は認定5,000万円、ZEH4,500万円、省エネ4,000万円、その他3,000万円で13年。中古は認定等3,000万円・その他2,000万円で10年。2022年の旧契約に基づく1%制度等はこの試算では扱いません。
- 2024
- 2024〜2025年入居の新築・買取再販の認定・ZEH・省エネは、通常4,500・3,500・3,000万円、子育て等は5,000・4,500・4,000万円で13年。その他の新築は原則対象外（経過措置あり）。その他の買取再販は2,000万円・10年。一般中古の枠は従来どおりです。
- 2026
- 2030年入居まで5年間延長。省エネ性能の高い中古住宅を13年へ拡充し、限度額・子育て等の上乗せを拡大。既存住宅にも40㎡要件を拡大。関連法は2026年3月31日成立。
- 2028
- 省エネ基準適合の新築は原則対象外。2027年末までの建築確認、または2028年6月30日までの建築なら2,000万円・10年（上乗せなし）。一定の災害レッドゾーンの新築も除外されますが、建替え等に例外があります。
- 2030
- 現行の適用期限は2030年12月31日までの入居。2031年以降の新規入居制度は、このツールでは仮定しません。
40㎡・50㎡、所得2,000万円、10年返済の条件
- 通常は登記簿上の床面積50㎡以上、合計所得金額2,000万円以下。2026年以降は新築・既存とも40㎡以上50㎡未満も対象ですが、その年の合計所得金額1,000万円以下が必要です。
- 2026年以降入居は、子育て世帯等でも50㎡未満なら上乗せは使えず通常枠になります。2024〜2025年入居の新築の40㎡特例とは異なります。所得要件は毎年確認するため、所得増加で控除を受けられない年が生じることがあります。
- 返済期間10年以上の対象借入が必要です。親族等からの借入や、一定の低利な勤務先からの借入などは対象外です。繰上返済で当初からの償還期間が10年未満になる場合にも注意が必要です。
- 床面積の2分の1以上を専ら自己の居住用にする必要があります。自宅兼事務所では対象金額を居住割合で按分します（90%以上の場合の取扱いあり）。
省エネ性能・中古の耐震基準・買取再販の違い
- 認定住宅は、長期優良住宅・低炭素住宅として所定の認定・証明があるものです。ZEH水準は断熱等性能等級5以上・一次エネルギー消費量等級6以上、省エネ基準適合はそれぞれ4以上が基本です。名称や太陽光パネルの有無だけで選ばず、性能証明書等を確認します。2026年以降の省エネ基準適合には気候風土適応住宅も含まれます。
- 中古住宅は原則として1982年1月1日以降に建築されたもの、または所定の耐震基準適合証明等が必要です。古い住宅でも一定の耐震改修・取得前の申請等で対象になる場合があります。証明の取得時期や改修の要件は公式資料で確認してください。
- 買取再販は、単に不動産業者から買う中古住宅とは異なります。取得時に築10年を経過し、宅建業者の取得から2年以内に購入すること、売価の20%（300万円を超える場合は300万円）以上の改修費用や所定の工事内容等が必要です。売主に該当性と証明書を確認してください。
「最大控除額」と「実際の節税額」が違う理由
対象年末残高は、本人分の借入年末残高・本人持分の取得対価（補助金等・非課税贈与を差引き）・制度の借入限度額の範囲で決まります。居住用割合も反映します。この金額×0.7%（100円未満切捨て）が制度上の年間控除額です。
まず所得税から控除します。引き切れない分は翌年度の住民税所得割から控除されますが、所得税の課税総所得金額等×5%・97,500円・利用可能な住民税所得割の範囲が上限です。均等割や森林環境税は減りません。所得税・住民税のどちらでも使えない額は消滅し、翌年へ繰り越せません。
2025年以前入居で2026年度以降の住民税を計算する場合は、所得税の基礎控除改正に伴う上限の調整があります。2026年以降入居とは計算が異なります。この試算では入力した基礎控除額で調整します。
2026年以降入居で控除前の所得税が0円の場合、住民税側の住宅ローン控除もこの試算では0円です。2025年以前入居には別の調整があります。ほかの税額控除との適用順序・併用関係の個別計算は対象外です。入力する税額は、住宅ローン控除に実際に利用できる額を確認してください。
会社員・経営者・個人事業主の申告と注意点
初年度は、給与所得者も確定申告が必要です。給与所得者は2年目以降、必要書類を勤務先に提出することで年末調整ができます。給与所得者である会社役員も基本は同じです。事業所得がある方など確定申告が必要な方は、引き続き申告書で控除します。
住宅ローン減税は個人の所得税の制度です。法人が買った社宅、法人税、事業の売上には直接適用しません。夫婦のペアローンは、各自の持分・負担する借入・所得・税額ごとに別々に確認します。借入を単純に2分割すれば両方の上限が使えるわけではありません。
住宅性能の証明、年末残高の証明、登記事項等を確認してください。住宅取得等資金の贈与税非課税との併用は取得対価の計算に影響します。旧宅売却時の3,000万円特別控除等は、原則として入居年・前2年・後3年の計6年間に併用制限があります。自社から役員への貸付、特殊な取得・居住・災害・転勤・相続等は個別確認が必要です。
このツールは公開制度の学習・概算用です。適用の確定や申告税額の計算は行いません。証明書類・最新の公式資料に基づき、税務署・自治体・税理士に確認してください。入力内容は保存・送信しません。
住宅ローン減税シミュレーターについて
住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は、住宅の取得等に係る年末借入残高などを基に、個人の所得税や一定の翌年度住民税を控除する制度です。2026年度改正は成立済みで、2030年入居まで延長されました。
このツールは2022〜2030年入居の通常制度を対象に、新築・中古・買取再販と住宅性能から借入限度額・控除期間を選び、所得税・住民税・使い切れない額を分けて表示します。会社員・役員・個人事業主で税額の説明を切り替えられます。
返済は元利均等・固定金利、所得や税額が毎年一定の条件付き概算です。旧1%制度・契約経過特例・被災再取得・増改築・連帯債務配分は対象外です。入力は保存・送信しません。制度ガイド内の公式資料で個別条件をご確認ください。
使い方
- 入居年・住宅の種類と性能・床面積を入力する
- 本人分の借入・取得対価と控除前の所得税・住民税を入力する
- 共通条件を確認し、節税内訳・年次表・公式資料を確認する
よくある質問（FAQ）
最大控除額が必ず戻りますか？
いいえ。所得税額と住民税の上限等があるため、法定の控除可能額を全額使えない場合があります。未消化額は翌年に繰り越せません。付加税への影響は別掲の参考値です。
個人事業主や会社経営者も使えますか？
個人が条件を満たせば利用できます。事業の売上・法人利益ではなく本人の合計所得や税額を使います。法人名義の住宅や自社からの役員借入は対象の確認が別途必要です。
40㎡の住宅や中古住宅も対象ですか？
2026年以降は40㎡以上50㎡未満の住宅でも合計所得1000万円以下などの条件を満たせば通常枠の対象です。子育て世帯等の上乗せには50㎡以上が必要です。中古は耐震基準等も確認します。
年収だけで計算できますか？
このツールは年収から税額を自動推計しません。所得控除や他の税額控除で結果が大きく変わるため、住宅ローン控除前の所得税と住民税所得割等を確認して入力します。